La nue-propriété, ses avantages fiscaux et comment les gérer

Une femme réfléchit a la nue-propriété

Souvent utilisée dans les cas de succession, la nue-propriété consiste à démembrer la possession d’un bien immobilier, c’est-à-dire séparer la propriété du bien et le droit d’en jouir ou d’en user, délégué à une personne tierce appelée usufruit. Petit tour de son fonctionnement et comment la gérer.

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Pour simplifier, la nue-propriété est la division, appelée démembrement, d’une pleine propriété en une nue-propriété, soit la possession de la propriété par un titulaire, et un usufruit, soit l’usage et la jouissance du bien immobilier. Aussi appelée abusus dans le droit français, elle est souvent utilisée lors de succession et permet de transmettre un bien immobilier à un enfant par exemple, tout en continuant à l’habiter ou le louer. L’usufruitier continue donc de percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire possède un pouvoir de contrôle sur le devenir du bien immobilier.

Les avantages fiscaux

Il existe plusieurs avantages fiscaux majeurs à la nue-propriété. Premièrement, le propriétaire, qui accepte le non-versement des loyers pendant la période de démembrement, peut bénéficier d’une décote du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 90 % du prix du bien en fonction de la durée de démembrement du bien, des revenus qu’il dégage et de l’âge de l’usufruitier. Durant le démembrement, le nu-propriétaire est exonéré de fiscalité et c’est l’usufruitier qui est imposé sur le revenu et sur la fortune. Il peut malgré tout déduire ses intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers.

Une fois la période de démembrement terminée, le propriétaire devient automatiquement possesseur de la pleine propriété, et ce sans frais de succession supplémentaires. Il est alors exonéré de plus-value.

Il est par exemple intéressant de laisser l’usufruit d’un appartement à un enfant qui fait ses études afin de sortir le bien immobilier de l’assiette taxable de l’ISF.

Comment gérer un portefeuille démembré ?

Il n’est pas toujours facile de gérer un portefeuille démembré, surtout d’un point de vue fiscal. La notion n’étant pas très bien définie par la jurisprudence, une convention d’usufruit est souvent mis en place afin de définir les conditions de gestion du portefeuille des titres démembrés, c’est-à-dire si l’usufruit devra demander l’accord du nu-propriétaire lors des arbitrages du bien immobilier en question. La convention peut aussi prévoir une rémunération pour le gérant comme une quote-part des plus-values. Certains font également appel à une société civile pour la gestion de leur portefeuille afin de laisser une plus grande autonomie à l’usufruitier dans la gestion du portefeuille.

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