La nue propriété : ce qui change en 2017

Illustration du démembrement de propriété

La loi de finances 2017 est arrivée et, avec elle, son lot de petites modifications. Le démembrement de propriété a été révisé et le déficit foncier n’est plus aussi intéressant pour les nus-propriétaires, puisqu’ils ne pourront plus déduire le montant des gros travaux de leurs revenus fonciers sur leur déclaration d’impôt.

La nue-propriété en 2016

Dans le cas d’un démembrement de propriété, les travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier, mais c’est bien le nu-propriétaire qui doit financer les gros travaux de rénovation ou de transformation. Jusqu’au 31 décembre 2016, le nu-propriétaire, même si ce n’est pas lui qui perçoit les revenus engendrés par la location du bien, pouvait tout de même déduire ces travaux de rénovation de ses autres éventuels revenus fonciers. Ceci était possible seulement si le bien était mis en location par l’usufruitier et que celui-ci en retirait des revenus fonciers imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

Le déficit foncier en nue-propriété en 2016

En cas de déficit foncier (les dépenses sont plus importantes que les revenus fonciers), le montant des travaux pouvait alors être déduit du revenu global du nu-propriétaire, dans la limite de 10700€ annuels, l’excédent pouvant être reporté sur les dix années suivantes. Dans le cas où le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs, un régime dérogatoire offrait au nu-propriétaire la possibilité de déduire ses frais directement de son revenu global, dans la limite de 25000€ par an, que le bien soit loué ou pas, et l’éventuel excédent était, là encore, reportable sur les dix années suivantes.

L’article 32 de la loi de finances 2017

Cet article, sous couvert d’équité entre les propriétaires, annule ce régime. Hormis pour ceux qui avaient validé un devis ou versé un acompte avant le 31 décembre 2016, cette modification a pris effet dès le 1er janvier 2017. Si le bien est loué et que le nu-propriétaire perçoit des revenus fonciers d’une autre source, il garde la possibilité de déduire le montant de ses travaux des revenus fonciers sur sa déclaration. S’il ne perçoit aucun revenu foncier, il pourra bénéficier du déficit foncier, mais là où le seuil était de 25000€ pour les successions et donations, il passe à 10700€. Si le déficit foncier excède le plafond, le surplus ne pourra pas être reporté et sera perdu. Dans le cas d’un bien non loué, les travaux ne sont pas du tout déductibles des revenus fonciers.

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