Démembrement de propriété ou nue propriété

Pour comprendre cette méthode de défiscalisation, il suffit de se référer au Code civil. Il met en avant les différents pouvoirs obtenus par le nu-propriétaire et l’usufruitier depuis sa mise en place dans les années 2000. Ce dernier est généralement aux commandes de la gestion de ce démembrement de propriété. L’objectif est assez simple puisqu’il vise à réduire le montant des revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’un investissement effectué à crédit. Par contre, ce dispositif s’applique aussi aux hauts revenus à la recherche d’une baisse de la taxe liée à l’ISF.

Le concept du démembrement de propriété

Un investisseur sera invité à acquérir une nue-propriété d’un bien immobilier, en même temps, le bailleur devra obtenir un usufruit temporaire qui est généralement fixé au maximum pendant 20 ans. Le gouvernement a prévu d’offrir une contrepartie à l’investisseur puisqu’il se retrouve dans l’impossibilité de le louer. Nous ne sommes pas dans un concept lié à un investissement locatif, mais il aura tout de même la capacité de jouir d’une décote élevée focalisée sur le prix d’acquisition. Dans ce cas de figure, il est intéressant de spécifier que la nue-propriété bénéficie d’un tarif qui s’articule autour de 50, voire 70% du prix d’une propriété entière.

En parallèle, les particuliers ne sont pas les seuls à opter pour le démembrement de propriété, les offices HLM peuvent devenir des usufruitiers pendant un certain laps de temps. A contrario, les nus-propriétaires sont davantage des foyers dont les revenus sont très élevés, ils sont ainsi redevables de l’ISF.

Que se passe-t-il après l’acquisition de ce bien ?

À ce stade, nous avons un bailleur institutionnel et un investisseur. Le premier contrairement à ce dernier a la capacité de louer le bien immobilier. Par contre, il sera contraint de prendre à sa charge tous les frais engendrés par la gestion : charges locatives, l’entretien, les réparations, ainsi que la taxe foncière. Lorsque le délai fixé préalablement s’est écoulé, le nu-propriétaire obtient le pouvoir, mais aucun document n’est nécessaire, le passage s’effectue automatiquement. Désormais, il peut louer le bien immobilier, le transformer en habitation principale ou le revendre.

Il est impératif de souligner que l’usufruitier est tenu de transmettre la propriété dans un état convenable. Il sera amené à réaliser des travaux que ce soit pour les parties communes ou le logement en lui-même. À nouveau, le montant des travaux sera à sa charge.

De nombreux avantages à prendre en compte

L’investisseur est sans doute le mieux placé puisqu’il délègue totalement toutes les contraintes. Il ne se charge pas de l’exploitation, il est simplement le propriétaire des murs. Les communes ont parfois recours à ce dispositif lorsque des logements inhabités tombent dans l’oubli alors qu’ils appartiennent aux mairies. Ce sont ainsi les offices HLM qui prennent le relais en s’occupant de tous les frais occasionnés ainsi que la recherche de locataires.

À la fin de la période du démembrement de propriété (contrat terminé ou décès de l’usufruitier), la valeur aura sans doute été augmentée, mais aucun revenu foncier ne sera généré. Par contre, il est important de souligner que des intérêts seront tout de même à payer si le bien a été acquis par le biais d’un prêt.

Comme nous avons pu le voir préalablement, la défiscalisation de l’ISF est sans doute l’avantage le plus intéressant pour les foyers. Le gouvernement a tendance à considérer que le ménage est en train de perdre des actifs, il réduit ainsi ses impôts.

Lorsque le démembrement est choisi pendant une durée de 20 ans, l’investisseur devra payer 54% du prix du bien alors que l’usufruitier aura à sa charge les 46% restants. Dans les deux cas de figure, le coût est relativement faible tout en bénéficiant de quelques points positifs.

Un autre avantage du démembrement de propriété, qui a été modifié par l’article 32 de la loi de finances, était la possibilité pour le nu-propriétaire, à qui incombe la responsabilité des gros travaux, de déduire le montant de ces travaux des revenus fonciers qu’il peut percevoir ailleurs, allégeant ainsi considérablement son impôt sur le revenu. Avec l’article 32, la possibilité de défalquer le coût des réparations, à hauteur maximale de 10700€ par an et 25000€ si le démembrement est causé par une succession ou une donation entre vifs, le surplus étant reportable sur les dix années suivantes, se voit quelque peu modifiée.

Dorénavant, le nu-propriétaire ne pourra déduire les gros travaux que dans le cas où le bien est mis en location par l’usufruitier. Si le nu-propriétaire perçoit par ailleurs des revenus fonciers, il garde le droit de déduire ses frais, mais le plafond est fixé à 10700€ quelle que soit la cause du démembrement. Dans le cas où il ne perçoit aucun revenu foncier, il pourra déduire au maximum 17000€, et ce sans possibilité de report d’un éventuel excès.

Les contraintes à ne pas oublier avant de se lancer

En théorie, le démembrement de propriété est intéressant, mais la pratique peut s’avérer complexe. L’investissement demande un réel patrimoine et des ressources financières élevées. Pendant une certaine période, la rentabilité ne sera pas au rendez-vous pour le nu-propriétaire contrairement à l’usufruitier qui bénéficiera des loyers. Par conséquent, le paiement s’effectue sur les fonds propres, c’est pour cette raison que seuls les hauts revenus ont les moyens d’opter pour ce dispositif de défiscalisation. Cela représente le point faible de ce concept.

Évaluer la nue-propriété ainsi que l’usufruit

La valeur a tendance à être différente selon l’âge de la personne, il suffit de connaitre celle de l’usufruit pour en déduire celle de la nue-propriété. Cette dernière sera de :

  • 10% jusqu’à 20 ans
  • 20% de 21 à 31 ans
  • 30% de 31 à 40 ans
  • 40% de 41 à 50 ans
  • 50% de 51 à 60 ans
  • 60% de 61 à 70 ans
  • 70% de 71 à 80 ans
  • 80% de 81 à 90 ans
  • 90% dès 91 ans

Le cas des droits de succession

Ils ne sont pas effectifs lorsque l’usufruitier décède puisque le nu-propriétaire obtient à nouveau le bien immobilier. Par contre, si l’investisseur meurt, le lien de parenté aura tendance à impacter le montant. Il sera calculé selon le barème énoncé dans l’article 762 du CGI. Il va prendre en compte aussi l’âge de l’usufruitier.

Les textes relatifs

La fiscalité générée par le démembrement de propriété a été énoncée dans le Code général des impôts (article 669 I). Les pouvoirs de l’usufruit sont répertoriés dans le Code civil (article 578).