Loi Denormandie

Petite sœur des lois Pinel et Malraux, la loi Denormandie, instaurée à partir du 1er janvier 2019, fonctionne de la même manière que la loi Pinel, mais pour des bâtiments éligibles au dispositif Malraux, c’est-à-dire des bâtiments anciens à rénover. Elle peut donc faire profiter d’un abattement d’impôts sur le revenu pouvant aller de 12 à 21% selon le temps de mise en location du bien immobilier ancien par la suite, qui doit être d’au moins 6 ans, avec un plafond à 12 ans. Cette loi est prévue pour trois ans, avec possibilité de reconduction.

Comment fonctionne la loi Denormandie, petite sœur des lois Pinel et Malraux ?

A l’image de la loi Pinel, la loi Denormandie, entrée en vigueur au 1er janvier 2019, accorde à ses utilisateurs un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 21% de leur investissement de départ (à hauteur de 300 000 euros et effectué entre le 01 janvier 2019 et le 31 décembre 2021) pour mise la location d’un bien immobilier sur une durée de 6 à 12 ans.

En revanche, sa spécificité repose sur les bâtiments concernés, qui doivent être des bâtiments anciens à rénover, éligibles au Dispositif Malraux. En d’autres termes, la loi Denormandie accorde une réduction de type Pinel aux bâtiments éligibles à la loi Malraux.

Abattements d’impôts et durée de location

Tout comme la loi Pinel, la loi Denormandie impose, en contrepartie de l’avantage financier qu’elle accorde, une obligation aux propriétaires de mettre leur bien immobilier ancien et rénové en location, et ce pour une durée minimum de 6 ans. L’abattement est alors proportionnel à la durée de location, par paliers, avec un plafond à douze années de location.

Pour résumer, un bien immobilier ancien et rénové, loué pour une durée de 6 ans, apportera une réduction d’impôt de 12% à son propriétaire, réduction qui atteindra 18% pour une durée de location de 9% et jusqu’à 21% pour une durée de location de 12 ans.

Quelques spécificités à retenir

Cinq spécificités sont à retenir :

  • le plafond d’investissement de départ se place à hauteur de 300 000 euros, travaux inclus,
  • les travaux doivent représenter au moins un quart du prix du bien, sans critères de performance énergétique,
  • la réduction d’impôts entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par ans,
  • la date limite d’acquisition se situe, au lancement du dispositif, au 31 décembre 2021, avec possibilité de reconduction,
  • les bâtiments commerciaux à rénover en habitation pourront également profiter du dispositif.

Obligation de travaux sans critères de performance énergétique

Le grand changement de cette loi, c’est l’absence de critères de performance énergétique, commun à la plupart des mesures immobilières récemment adoptées, telles que Pinel et Cosse. Les travaux pourront ainsi se limiter à des rénovations légères, tant qu’elles représenteront au moins un quart de la valeur totale du bien immobilier.

Liste des communes et caractéristiques des bâtiments éligibles

Au lancement de la loi, 300 villes sont concernées, notamment les 222 communes inscrites au Plan d’action Cœur de Ville, ainsi que celles ayant conclu une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Les bâtiments doivent ainsi impérativement être situés dans le centre-ville des municipalités concernées.

Les zones A, B et C relatives à la loi Pinel ne seront donc pas concernées, mais les villes éligibles déterminées par un concret, visant à favoriser « les communes dont le besoin en réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Pourquoi une telle mesure ?

Cette mesure, inscrite dans le cadre du projet de loi Finance 2019, vient compenser l’échec des précédentes mesures visant à favoriser l’investissement dans les bâtiments anciens. En effet, contrairement aux autres lois immobilières récemment passée et qui ont vécu un franc succès, notamment les lois Pinel et Scellier, celles relatives aux monuments anciens sont restées sur la touche, compte tenu du manque de prise en compte des spécificités du secteur.

La principale raison de ces échecs résidait dans les contraintes de rénovations, trop strictes et, donc, souvent trop coûteuses. Il fallait effectivement transformer alors un bien immobilier en logement quasi neuf, opération bien trop complexe dans les logements anciens, tant d’un point de vie technique que budgétaire.

A titre d’exemple, les copropriétés ne pouvaient alors pas envisager de rénovations logement par logement, la plus grande partie des déperditions d’énergie étant liées au bâtiment dans son intégralité.

Un avis initialement mitigé au sein du gouvernement

Présenté à l’Assemblée Nationale le 9 novembre 2018, seulement quatre jours après l’effondrement de deux immeubles dans le centre-ville de Marseille, puis confirmée le 21 décembre, le dispositif n’a pourtant pas fait l’unanimité dès le départ.

Après plusieurs allers-retours entre les deux chambres du Parlement, il a d’abord été rejeté par le Sénat le 19 décembre, qui estimait que la réduction d’impôt aurait dû s’élever à 30% d’un montant total maximum de 400 000 euros.

Mais l’Assemblée a rejeté la proposition et a finalement eu gain de cause, ce qui est toujours le cas en cas de désaccord entre les deux chambres.