De nos jours, environ 30 % de la collecte de parts en SCPI s’effectue par le biais d’un crédit immobilier. Mais que regroupe la SCPI à crédit ? Quels sont les avantages et les contraintes d’une telle manœuvre ? Que proposent les SCPI à crédit en termes d’offre ?
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Comment fonctionne l’achat de SCPI à crédit ?
Obtenir des parts de SCPI à crédit est aujourd’hui le moyen le plus sûr d’obtenir le meilleur rendement de votre épargne tout en vous constituant un patrimoine immobilier en partant d’une trésorerie modeste.Fonctionnement et principe de l’achat de SCPI à crédit
Acheter des parts de SCPI à crédit suit la même logique qu’acquérir un appartement ou une maison. En effet, vous devez disposer d’une épargne suffisante et constante à moyen terme et dans une situation qui requiert le crédit immobilier. Quand tous les paramètres sont au vert quant à votre capacité à financer, alors l’opération d’achat de SCPI à crédit est réalisable. Vous devez alors sélectionner un ou plusieurs SCPI et, en fonction du montant, un conseiller en gestion ou votre banquier sera à même de vous orienter parmi un portefeuille diversifié. Vous devrez alors souscrire à la SCPI à crédit avec la condition d’obtenir le financement. La question de l’apport se pose alors puisque vous n’êtes pas obligé d’en avoir un si la situation patrimoniale l’exige. Dès que vous obtenez votre crédit, votre banque va virer les fonds nécessaires à la société de gestion qui pourra alors vous envoyer les titres de propriété. 3 flux financiers découlent par la suite :- Chaque trimestre : en tant qu’acheteur des parts, vous recevrez un loyer trimestriel ;
- Chaque mois : vous serez prélevé de la mensualité de votre emprunt ;
- Chaque année : vous paierez l’impôt foncier sur les revenus générés.
Avantages et inconvénients de la SCPI à crédit
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Le principe de mutualisation : opération plus sécuritaire que pour un logement traditionnel puisque ce sont plusieurs locataires qui paient la mensualité d’emprunt. | Les conditions d’obtention du financement. Les banques sont un peu frileuses à financer une SCPI à crédit depuis la crise financière de 2008, mais des solutions existent avec un léger surcoût du taux. |
| La possibilité d’investir sans disposer d’un patrimoine initial. | Impact conséquent (par rapport à un investissement en liquide) en cas de baisse de la valeur des parts |
| Opération relativement rentable sur le long terme, notamment en raison des taux d’intérêt faibles actuellement. | Ne correspond pas à des investisseurs qui ont besoin de revenus complémentaires immédiats. |
| L’ensemble des frais annexes et des intérêts d’emprunt sont déductibles = économies fiscales sur les revenus fonciers. |
Quelles SCPI peut-on acheter à crédit ?
Afin de limiter les risques, il est essentiel de diversifier le placement en SCPI à crédit. Vous pouvez ainsi acheter à crédit :- Dans une SCPI patrimoniale (de type Immorente par exemple) ;
- Dans une SCPI diversifiée qui décide d’investir dans l’hôtellerie, dans la santé ou à l’international ;
- Dans une SCPI dynamique avec un fort rendement comme Épargne Pierre (par exemple).
Qui propose des crédits pour l’achat de SCPI ?
L’acquisition de parts de SCPI à crédit s’effectue généralement auprès d’une banque, laquelle propose ledit crédit dans les mêmes conditions que pour un prêt immobilier classique. Avec une banque, la réponse de principe est obtenue assez rapidement et la somme d’argent nécessaire est versée sur votre compte au bout de quelques jours. L’autre solution pour acheter des parts de SCPI à crédit est de vous faire aider par un courtier dont le métier est tout simplement de vous dénicher les meilleures offres du marché. Tandis qu’avec votre banque habituelle, il vous est possible d’obtenir un taux de 2,1 % si vous êtes détenteur d’immobilier (ou de 2,60 % si vous n’avez pas de patrimoine immobilier), le courtier est capable de négocier les crédits avec des taux très attractifs (entre 0,85 et 1,35 % selon la durée de l’emprunt).Quels sont les types de crédits immobiliers pour l’achat de SCPI ?
Voici un récapitulatif des différents types de crédits immobiliers possibles pour acheter vos parts de SCPI :| Types de crédit immobiliers | Explication |
|---|---|
| Le crédit immobilier amortissable | Sûrement le type de crédit le plus courant. Ici, les échéances de remboursement intègrent le capital et les intérêts, lesquels sont calculés sur le montant du capital restant dû. Idéal pour financer un achat de parts SCPI sans apport et un faible effort d’épargne.Les revenus couvrent une grande partie de la mensualité de l’emprunt. |
| Le prêt in fine | Le capital est remboursé par le client au terme de son prêt. Les mensualités servent à payer uniquement les intérêts. Avantage majeur : les mensualités sont moins élevées, le loyer couvre la totalité de la mensualité. Requiert souvent une souscription à un contrat d’assurance (environ 30 % du montant investi). |
| Le crédit à la consommation | Possible jusqu’à 75 000 €. Taux d’intérêt plus élevés que pour un crédit immobilier. Prêt facile et rapide à obtenir. |
+
A noterLe prêt in fine est rarement recommandé pour un 1er investissement en parts de SCPI. C’est un système de crédit qui s’avère cher, car les intérêts s’appliquent uniquement sur le capital emprunté. Il convient alors d’opter pour cette stratégie en faisant appel à un professionnel. Le choix du crédit immobilier amortissable est plus accessible. Les premières mensualités intègrent davantage de remboursement de capital que de paiement des intérêts. 