Ces dernières années ont été très favorables aux investissements immobiliers et à la défiscalisation. Mais à l’approche de la fin de l’année 2018, les particuliers et les investisseurs se demandent ce que l’avenir réserve aux dispositifs de défiscalisation. Pas de panique, la majorité de ces dispositifs sera maintenue en 2019.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2019
Voici un aperçu des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière encore en vigueur en 2019. Vous comprendrez ainsi leurs avantages, les conditions pour en profiter et comment les utiliser au mieux pour optimiser vos investissements.
Loi Pinel : réduire ses impôts en investissant dans le neuf
La Loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 21 % en mettant en location des logements neufs pendant une durée déterminée. Les conditions à remplir incluent l’emplacement géographique du bien, le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Voici un tableau comparatif des taux de réduction en fonction de la durée d’engagement de location :
| Durée d’engagement | Taux de réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la zone géographique. Par exemple, en zone A, les loyers sont plafonnés à 12,75 € par m² et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 37 126 € pour une personne seule.
Loi Malraux : investir dans la réhabilitation de l’ancien
Le dispositif Malraux offre des réductions d’impôt jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation des biens immobiliers situés dans des zones protégées. Les investisseurs doivent s’engager à louer le bien rénové en tant que résidence principale pendant 9 ans. Voici quelques exemples concrets de calcul de réduction d’impôts en fonction des travaux réalisés :
Si un investisseur engage 100 000 € de travaux éligibles, il pourra déduire 30 000 € de ses impôts.
Dispositif LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux en investissant dans des biens immobiliers meublés. Cette section explore les conditions à respecter, les avantages fiscaux et les différents régimes d’imposition.
Avantages fiscaux du statut LMNP
Le régime réel du LMNP permet de déduire les charges et d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux, souvent jusqu’à une imposition nulle sur les revenus locatifs. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire jusqu’à 50 % selon le type de location. Voici un comparatif entre les deux régimes :
| Régime | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Régime réel | Déduction des charges et amortissements, potentiel d’imposition nulle | Gestion comptable complexe |
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50% | Limité aux revenus locatifs bruts inférieurs à 70 000 € |
Conditions d’éligibilité pour le LMNP
Pour accéder au statut LMNP, les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Le bien immobilier doit être meublé avec tout le nécessaire pour habiter (lit, cuisine équipée, etc.). Voici les équipements obligatoires :
- Literie comprenant lit et couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -18 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement
Défiscaliser par l’intermédiaire de SCPI et SCI
Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) offre des opportunités de défiscalisation intéressantes. Cette section vous explique les mécanismes, les avantages et les conditions de ces types d’investissements.
SCPI : avantages fiscaux et fonctionnement
Les SCPI permettent de mutualiser le risque en investissant dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Les investisseurs perçoivent des revenus locatifs réguliers et peuvent bénéficier de réductions d’impôts liées à la loi fiscale de référence de la SCPI (Pinel, Malraux, etc.). Voici un tableau comparatif des rendements moyens et avantages fiscaux possibles :
| Type de SCPI | Rendement moyen | Avantages fiscaux |
|---|---|---|
| SCPI Pinel | 4-5% | Réduction d’impôt de 12 à 21% |
| SCPI Malraux | 4-5% | Réduction d’impôt de 22 à 30% |
SCI : transmission et gestion du patrimoine
Les SCI permettent de gérer et transmettre un patrimoine immobilier familial en bénéficiant d’une imposition sur les sociétés plus avantageuse. Les revenus locatifs peuvent être partagés entre les associés, et le montage fiscal offre des abattements attractifs pour la succession. Voici quelques détails pratiques :
- Avantages fiscaux : abattement de 100 000 € pour une donation parent-enfant tous les 15 ans
- Création d’une SCI : minimum 2 associés, rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce et des sociétés
- Obligations : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle
Comparaison des dispositifs de défiscalisation immobilière
Pour vous aider à choisir le dispositif de défiscalisation le plus adapté à votre situation, voici un tableau comparatif synthétisant les principaux critères : taux de réduction d’impôt, durées d’engagement, conditions d’éligibilité et avantages spécifiques.
Pour profiter d’avantages fiscaux intéressants, il est encore temps d’investissez dans l’immobilier avec la loi Pinel avant 2018, un dispositif qui a séduit de nombreux investisseurs.
Tableau comparatif des dispositifs
Voici un tableau comparatif regroupant les principaux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, SCPI/SCI, LMNP) sous différents critères :
| Dispositif | Taux de réduction d’impôt | Durée minimale de location | Plafonds de loyer | Plafonds de ressources | Zones éligibles | Types de biens |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loi Pinel | 12-21% | 6 ans | Oui | Oui | Zones A, B1, B2 | Neuf |
| Loi Malraux | 22-30% | 9 ans | Non | Non | Zones protégées | Ancien |
| SCPI/SCI | Varie selon le dispositif | Variable | Non | Non | Variable | Neuf ou ancien |
| LMNP | Abattement jusqu’à 50% | Non applicable | Non | Oui (micro-BIC) | Partout | Meublé |
Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière
Cette section FAQ répond aux interrogations les plus courantes sur les dispositifs de défiscalisation pour vous aider à mieux comprendre et à appliquer les mesures fiscales à votre situation spécifique.
Qu’est-ce qu’un dispositif de défiscalisation ?
Les dispositifs de défiscalisation permettent de réduire l’imposition via des investissements spécifiques dans l’immobilier ou autres secteurs économiques. Leur objectif principal est de stimuler l’économie dans des secteurs jugés importants par l’État.
Comment bénéficier de la loi Pinel ?
Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut investir dans un logement neuf situé dans une zone éligible et le mettre en location pour une période minimale de 6 ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Voici les étapes à suivre :
- Choisir un bien immobilier éligible (neuf ou en état de futur achèvement)
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources
- Signer un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Oui, il est possible de cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation, sous réserve de ne pas dépasser le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Voici quelques exemples de combinaisons possibles :
- Cumuler une loi Pinel avec un dispositif LMNP
- Investir simultanément en SCPI Pinel et Malraux