Loi LMNP et LMP, investissement locatif

Loi LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

La location en meublé est susceptible d’être compatible avec des chambres, des maisons ou des appartements. Ce critère n’est pas le plus important, car il est impératif de définir au préalable l’activité de la location.

Le concept des trois secteurs d’activité

Le premier concerne le « Régime Réel » qui donne accès à la déduction des frais comptables, des impôts, des intérêts d’emprunts… L’acquisition et les meubles présents dans le logement seront accompagnés d’un amortissement qui pourra être appliqué au niveau des bénéfices. La loi prévoit un « Régime Réel Simplifié » si les revenus ne dépassent pas 763 000 euros. Au-delà de cette somme, le contribuable sera soumis au « Régime Réel Normal ».

Lorsque les revenus générés par la location en meublé sont inférieurs à 32 900 euros, le contribuable se retrouve avec le « Régime Micro-Bic ». Le montant est susceptible d’atteindre 82 200 euros si toutefois la location est liée au tourisme, aux chambres d’hôtes ou encore à un gîte rural. Dans ce cas de figure, l’abattement est de 71% contre 50% sur les revenus locatifs pour une location classique.
La troisième activité relève du « Régime Bic Réel » qui met en avant le même principe que le précédent. Lorsque le montant des charges dépasse les 50% des revenus, ce statut devient obligatoire.

Les avantages d’un tel investissement

La loi LMNP est accessible à tous les contribuables qui souhaitent obtenir une défiscalisation sur le long terme tout en générant des revenus stables et réguliers. La constitution d’un patrimoine représente un atout à ne pas négliger, car l’investissement dans la pierre s’avère être rentable. De plus, si les locations ont un caractère hôtelier, il sera possible de récupérer la TVA tout en garantissant les loyers pendant une durée minimum de 9 ans pour des résidences de tourisme.

Ce dispositif dispose d’un avantage particulier, l’investisseur aura l’occasion de passer par une SARL familiale ou une EURL sans être soumis à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Comme les revenus sont peu fiscalisés, il faut s’attendre à une rentabilité élevée qui sera plus forte que celle identifiée pour une location nue.

L’intérêt de coupler ce dispositif avec la Loi Bouvard

Le statut LMNP a la particularité d’être compatible avec la Loi Bouvard qui vous donne accès à des atouts supplémentaires. Deux situations sont ainsi au rendez-vous avec le « LMNP classique ». Il permet de récupérer la TVA tout en générant des revenus avec le statut BIC ainsi qu’un amortissement capable de neutraliser d’un point de vue fiscal les loyers. En parallèle, il existe aussi le « LMNP Bouvard », le concept reste le même, mais une réduction d’impôt de 11% est appliquée au niveau du prix d’achat.

En choisissant ce statut complété par la Loi Bouvard, le contribuable ne sera pas contraint de gérer la location s’il fait appel à un gestionnaire pour une résidence de services (étudiante, tourisme, affaires, EHPAD…). En établissant un bail commercial, une protection supplémentaire est listée puisque les loyers sont garantis même si aucun locataire n’est présent.

Quelles sont les bénéficiaires de la Loi LMNP ?

Ce dispositif est validé lorsque le contribuable ne s’inscrit pas au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) avec le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Il sera impératif d’être répertorié dans l’un des statuts cités au préalable. En ce qui concerne le logement, il n’y a pas de conditions spécifiques, il devra seulement être proposé à la location avec des meubles.

Les textes relatifs au statut LMNP

Toutes les spécificités sont énoncées dans le BOI 3A-2-03 du 30 Avril 2003 et les articles L. 156 et 199 sexvicies du Code général des impôts. Pour l’exonération de la TVA, il suffit de se référer à l’article L 261-D du CGI.

Loi LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Le loueur en meublé qu’il soit professionnel ou non est régi par les mêmes règles. Seules quelques spécificités sont au rendez-vous notamment au niveau de l’inscription obligatoire au RCS avec un minimum de revenus à percevoir.

Les conditions d’application de la Loi LMP

Ce statut sera obtenu dès que le contribuable obtiendra son inscription au RCS (en tant que personne ou via une SARL de famille) et qu’il dégagera des revenus annuels supérieurs à 23 000 euros. Ce montant doit être également plus important que tous les autres revenus perçus dans le foyer.
Comme c’est le cas pour la Loi LMNP, vous devrez opter pour l’un des statuts fiscaux puisque les revenus sont liés à des Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Selon les cas de figure, le contribuable sera soumis au « Régime Réel » ou au « Régime Micro-Bic » comme nous avons pu le découvrir au préalable.

Dans le cas d’un déficit fiscal, l’imputation au revenu global a la particularité d’être sans limites. Si toutefois les revenus sont supérieurs à 90 000 euros (HT) et si l’activité est validée depuis plus de 5 ans, le contribuable pourra envisager l’exonération d’impôt sur les plus-values pour une cession immobilière.

Les avantages du Loueur Meublé Professionnel

Si les revenus locatifs ne dépassent par la moitié de ceux perçus d’un point de vue général par le contribuable, il sera exonéré d’ISF. Il sera en mesure de récupérer la TVA tout en échappant au plafonnement des niches fiscales. En parallèle, plusieurs frais pourront être déduits : les intérêts d’emprunt, les cotisations sociales, les impôts, les dépenses courantes, les honoraires du notaire… La Loi LMP donne enfin accès à une protection sociale et à une validation pour la retraite.

Les textes relatifs pour la Loi LMP

Ce dispositif, au même titre que la Loi LMNP est énoncé dans le Code général des impôts au niveau des articles 156, 261-D et 199 sexvicies. L’article L 632 du Code de la construction et de l’habitation fait également référence à la loi LMP.