Publié par : Éloïse Brémond-Lafitte — Rédactrice spécialisée en immobilier
La loi Pinel n’est plus accessible pour un nouvel investissement à Tours. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. La ville conserve toutefois un marché locatif diversifié, porté par les étudiants, les actifs et les pôles d’emploi. Pour un projet actuel, deux pistes méritent surtout d’être comparées : l’achat d’un logement ancien à rénover avec le Denormandie et la location meublée sous le statut LMNP. Le choix dépend du bien, de la fiscalité de l’investisseur et du profil de locataires recherché.
Ce que permettait la loi Pinel à Tours
Tours était située en zone B1, un classement associé à une demande locative significative. Le Pinel permettait d’acheter un logement neuf, de le louer en respectant des plafonds de loyer et de ressources, puis de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Le dispositif encadrait donc à la fois le type de bien, la durée de détention et les conditions de mise en location.
Calcul du rendement locatif à Tours
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Rappel : ce calcul exclut le financement, la vacance locative, les frais de gestion et l’impôt. Ces éléments doivent être ajoutés dans une analyse complète.
Des règles précises, aujourd’hui réservées aux anciens dossiers
L’investisseur pouvait s’engager pour 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôt couramment appliqués étaient de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. L’avantage concernait un investissement plafonné à 300 000 €, dans la limite de deux logements par an. À Tours, le plafond de loyer Pinel en zone B1 était fixé à 11,80 €/m².
Ces chiffres permettent de comprendre le fonctionnement de l’ancien dispositif et de vérifier les obligations liées à un investissement déjà réalisé sous Pinel. Ils n’ouvrent aucun nouveau droit à réduction d’impôt. Un acquéreur qui signe aujourd’hui pour un logement neuf ne peut donc pas présenter son projet comme une opération Pinel.
Pourquoi la fin du Pinel change la manière de raisonner
Le Pinel orientait d’abord le choix du bien vers un cadre fiscal : logement neuf, plafond de loyer et durée d’engagement imposée. Il faut désormais examiner l’économie réelle de l’opération. Le prix d’achat, le coût du crédit, les travaux éventuels, le loyer réellement acceptable, la vacance locative et la fiscalité des revenus doivent être intégrés au calcul. La réduction d’impôt ne peut plus servir de point de départ. Lorsqu’un avantage fiscal existe, il doit accompagner un montage cohérent avec le logement et son marché.
À Tours, la demande locative mérite une analyse par micro-marché
Avec environ 140 000 habitants, une aire urbaine de 494 463 habitants et une densité de 4 060 habitants par km², Tours offre un environnement urbain structuré. La ville compte environ 30 000 étudiants. Le Centre Hospitalier Universitaire de Tours rassemble 7 000 salariés et le bassin de recherche compte 140 laboratoires. Ces caractéristiques entretiennent des besoins variés : petites surfaces, logements meublés, appartements familiaux et locations proches des pôles d’emploi.
La proportion de locataires, estimée à 65,3 % par l’INSEE en 2018, montre que le marché ne repose pas uniquement sur l’accession à la propriété. Le loyer moyen d’un appartement est donné à 10,40 €/m². Cette moyenne ne suffit toutefois pas à évaluer un investissement. L’emplacement précis, l’état du logement et le type de location modifient fortement le niveau de loyer et la vitesse de relocation. Un studio meublé près d’un campus, un T2 proche d’une gare et un T3 familial ne répondent pas aux mêmes besoins.
Des quartiers à associer à un usage locatif
Les Deux-Lions attirent l’attention par la proximité des étudiants et des activités économiques. Velpeau peut convenir à des locataires qui recherchent un environnement résidentiel bien relié au centre. Le centre-ville répond à une demande de proximité, tandis que Paul Bert associe vie urbaine et accès aux espaces extérieurs. Autour de Tours, Saint-Cyr-sur-Loire, Joué-lès-Tours et Chambray-lès-Tours élargissent aussi le périmètre de recherche.
Un quartier ne suffit pas à justifier un achat. Il faut le relier à l’usage du futur logement. Avant de calculer un rendement, examinez le trajet quotidien du locataire : accès à la gare ou au tramway, proximité d’un campus ou d’un lieu de travail, commerces, possibilité de ranger un vélo et niveau de calme le soir. Cette analyse du quotidien peut départager deux biens comparables. Elle aide aussi à limiter les périodes de relocation, qui pèsent parfois davantage sur le résultat qu’un léger écart de loyer affiché.
Denormandie ou LMNP : deux alternatives aux logiques différentes
Le Denormandie et le LMNP ne répondent pas au même projet. Le premier concerne un logement ancien avec des travaux de rénovation et une location encadrée. Le second repose sur la location d’un logement meublé et sur l’imposition des recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les comparer évite de chercher un successeur identique au Pinel, car aucun de ces dispositifs ne reprend exactement ses règles.
| Solution | Projet adapté | Fonctionnement fiscal | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Denormandie | Bien ancien avec rénovation dans une commune éligible | Réduction d’impôt liée à un engagement de location | Éligibilité du secteur, nature et budget des travaux |
| LMNP | Logement équipé pour la location meublée | Micro-BIC ou régime réel avec amortissement comptable | Mobilier, gestion locative et adéquation avec la demande |
| Pinel | Investissements acquis avant la fin du dispositif | Réduction d’impôt selon la durée d’engagement | Non accessible aux nouveaux investissements |
Le Denormandie pour valoriser l’ancien rénové
Le Denormandie peut convenir à un investisseur prêt à piloter une rénovation et à louer dans un cadre réglementé. Cette solution s’adresse davantage à ceux qui identifient un potentiel dans un logement ancien qu’à ceux qui recherchent une acquisition immédiatement exploitable. Le calendrier des travaux, les devis, la qualité énergétique finale et le niveau de loyer atteignable doivent être étudiés avant toute décision.
Le prix d’achat ne suffit pas à juger l’opération. Il faut intégrer le coût des travaux, les éventuels imprévus, les périodes sans loyer et le temps consacré au suivi du chantier. Un logement bien situé peut être intéressant, mais seulement si le budget de rénovation reste compatible avec le loyer attendu et avec la capacité de financement de l’investisseur.
Le LMNP pour une location meublée pilotée au réel
En LMNP, le logement doit être loué avec les équipements nécessaires à une occupation normale. Les recettes relèvent des BIC. Le micro-BIC applique un abattement de 50 %, tandis que le régime réel permet notamment de prendre en compte l’amortissement comptable du bien et du mobilier. Le statut est généralement associé à un seuil de 23 000 € de recettes locatives annuelles, à apprécier avec la situation globale du foyer.
À Tours, le LMNP peut être pertinent pour un studio, un T1 ou un T2 destiné aux étudiants, aux jeunes actifs, aux personnels en mobilité ou aux locataires en mission temporaire. Le mobilier doit correspondre à l’usage attendu et rester suffisamment durable pour limiter les remplacements. L’intérêt fiscal ne compense ni un emplacement mal choisi ni un ameublement insuffisant. La qualité de l’annonce, la rotation des occupants et le coût de remise en état font partie du rendement net.
Construire un investissement cohérent plutôt que chercher un avantage fiscal
La méthode la plus prudente consiste à établir un scénario de location avant de formuler une offre d’achat. Commencez par définir le locataire cible, puis vérifiez les loyers pratiqués pour des biens réellement comparables. Ajoutez ensuite toutes les dépenses : mensualité de crédit, assurance, taxe foncière, charges non récupérables, gestion, mobilier, travaux, vacance et fiscalité. Le résultat doit rester viable sans hypothèse optimiste sur l’occupation ou la revente.
- Pour un projet étudiant ou de mobilité : privilégiez la proximité des transports, des campus et des services, avec une surface simple à meubler et à entretenir.
- Pour un projet patrimonial : comparez le neuf et l’ancien sans supposer que le neuf est automatiquement plus rentable. Le prix d’entrée reste déterminant.
- Pour un projet de rénovation : sécurisez le budget des travaux et le calendrier avant de compter sur l’avantage Denormandie.
- Pour un projet LMNP : choisissez entre micro-BIC et régime réel à partir de chiffres complets, idéalement avec un professionnel compétent en fiscalité locative.
La disparition du Pinel invite à une approche plus sélective à Tours. La localisation, le type de logement et le public visé doivent être étudiés ensemble. Un studio proche d’un campus, un T2 bien desservi ou un logement familial en périphérie ne se finance ni ne se loue de la même manière. Le bon investissement n’est pas celui qui affiche le plus grand avantage théorique. C’est celui dont le loyer, les coûts et la demande restent cohérents dans la durée.