Pourquoi les prix de l’immobilier ne baissent-ils pas pendant la crise ?

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Depuis quelques années déjà, les spécialistes de l’immobilier annoncent une chute prochaine des prix du mètre carré. Les taux extrêmement bas ont continué à leur donner tort, mais la crise sanitaire promettait effectivement une baisse conséquente des prix. Pourtant, rien ne semble avoir changé. Alors, que se passe-t-il vraiment ? Pourquoi les prix de l’immobilier ne baissent-ils pas ? Surtout, pourquoi continuent-ils à grimper ?

Les Français ont beaucoup déménagé depuis la crise

L’une des premières explications à la hausse continue des prix de l’immobilier depuis le début de la crise sanitaire, c’est évidemment que les ménages ont été nombreux à déménager. L’exode des citadins vers des milieux moins densément peuplés n’a pas été massif, mais il a tout de même été important. Les grandes villes ont perdu des habitants et les villes moyennes en ont gagné.

Résultat, cela a provoqué une hausse générale du prix du mètre carré. Dans les grandes villes, cette hausse a été moins importante que prévu à cause de ces déménagements, mais la pénurie de logements a empêché les prix de diminuer. Dans les villes moyennes, l’arrivée de nouveaux habitants a provoqué une hausse des prix plus importante que d’habitude. Résultat, la hausse globale a été assez importante et très loin de la baisse imaginée.

À cela s’ajoute un facteur important à prendre en compte : les habitants des grandes villes ont acheté dans des villes plus petites, mais sans appliquer strictement la baisse des prix induite par leur déplacement. Résultat, même s’ils souhaitaient acheter plus grand pour moins cher en s’éloignant des grandes villes, ils étaient souvent prêts à payer plus cher que les locaux leurs nouveaux logements. Évidemment cela s’est traduit par une hausse des prix.

Le marché se tend, faute de nouveaux logements

Il suffit de se rendre sur l’un des plus grands agrégateurs d’annonces comme realadvisor.ch pour se rendre compte que les logements neufs s’arrachent à prix d’or. Effectivement, le marché de l’immobilier neuf est extrêmement tendu depuis le début de la crise sanitaire et il participe largement à l’augmentation du prix du mètre carré un peu partout.

En fait, la crise sanitaire a considérablement ralenti le rythme des chantiers. Surtout, elle a réduit la vitesse d’obtention des permis de construire. Résultat, les projets d’immeubles neufs viennent à manquer. Pourtant, les acheteurs à ne vouloir que du neuf sont très nombreux et il n’y avait déjà pas suffisamment de projets en construction pour les satisfaire. La situation a empiré et le prix du mètre carré neuf s’est envolé dans toutes les grandes villes.

En France, il y a également eu le problème des élections municipales. C’est généralement une période pendant laquelle aucun permis de construire n’est distribué puisque les équipes municipales sont concentrées sur la campagne et probablement sur le point de changer. Or, en 2020, la campagne pour les municipales a été rallongée de plusieurs mois par le confinement. Cela n’a fait qu’empirer le problème des permis de construire.

Un problème que ne va pas s’arranger, car les opportunités de construction sont de plus en plus difficiles à trouver en ville.

Les crédits restent très bas

Depuis 2016, les prix de l’immobilier se sont envolés et c’est aux taux d’intérêt extrêmement bas qu’on le doit. Ils ont permis à des millions de ménages d’accéder à la propriété alors qu’ils ne pouvaient même pas en rêver quelques années plus tôt. La demande a donc fortement augmenté alors que l’offre n’a pas changé. Résultat, les prix du mètre carré ont explosé, surtout dans les grandes villes densément peuplées.

Au début de la crise sanitaire, beaucoup de spécialistes ont prédit une chute des prix de l’immobilier en s’appuyant sur l’éventualité d’une hausse des taux d’intérêt. Avec les difficultés économiques qui s’annonçaient, il était effectivement raisonnable de s’imaginer que les banques ne proposeraient pas des crédits toujours aussi bas. Pourtant, les taux ne sont pas remontés.

Effectivement, le secteur bancaire a continué de soutenir le secteur immobilier en proposant des taux toujours aussi bas aux particuliers emprunteurs. Les prix ont donc pu continuer à augmenter tranquillement, même si les banques ont commencé à se montrer plus sélectives. Pour les particuliers les plus fragiles économiquement, l’accès au crédit est plus difficile qu’avant, mais pas pour les autres. Or, le marché immobilier vit surtout grâce aux investisseurs.

Le développement du télétravail soutient l’ensemble

La raison de l’augmentation continue des prix de l’immobilier est donc très largement multifactorielle. Néanmoins, l’ensemble est aussi soutenu par un développement rapide du télétravail. Il y a encore deux ans, l’achat d’un logement était une préoccupation importante pour les particuliers, mais elle n’était pas nécessairement centrale.

Aujourd’hui, avec l’obligation du télétravail qui se transformera sans doute en tendance générale imposée, même après la crise, les ménages veulent des logements plus grands et plus confortables. Ils ont donc été nombreux à acheter ou à changer de logement, ce qui a stimulé le marché. Toutes ces raisons que nous avons exposées tiennent donc aussi simplement au fait que les travailleurs ont réalisé que leurs logements n’étaient plus adaptés à leurs besoins après un tel changement.

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