Défiscalisation dans l’immobilier

C’est le domaine le plus en vogue, il permet d’amortir l’acquisition d’un logement grâce aux loyers tout en obtenant une réduction fiscale. Plusieurs dispositifs sont au rendez-vous et ils ont la particularité de cohabiter. Le gouvernement a fait preuve d’une souplesse relative, car elle a besoin de l’apport de ces capitaux. En incitant les contribuables à investir dans l’immobilier, il peut en parallèle combler la demande de location.

Quel est l’intérêt d’investir dans un bien immobilier ?

La demande de logements est assez forte en France, mais il est impératif d’injecter de l’argent pour que le secteur soit dynamique. L’État a eu l’idée d’inciter les contribuables à investir en leur proposant des avantages fiscaux qui sont valables pour l’immobilier neuf ou ancien et même à l’Outre-Mer. Les intérêts sont multiples, notamment pour l’absence de droits de succession. C’est le cas si l’acquisition a été faite à plusieurs via une SCI (Société Civile Immobilière). Le gouvernement encourage ainsi à transmettre le patrimoine pour conserver ce même dynamisme.

Avec la mise en place de plusieurs dispositifs, il est assez simple de se constituer un patrimoine. En parallèle, une réduction d’impôt est appliquée (pendant près de 12 ans) pour les intérêts d’emprunt, mais il ne faut pas oublier que l’imposition n’est pas absente pour les revenus locatifs.

L’investissement dans le neuf

Au vu de la multiplication des lois, il est relativement simple de trouver un dispositif adapté à son projet. Pour une défiscalisation classique avec la location d’un bien immobilier, il est possible d’opter pour la Loi Pinel qui génère un taux aux alentours de 21%.

En parallèle, il est largement possible d’utiliser un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). La différence réside dans la déclaration au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cette méthode est généralement intéressante pour les résidences de services puisque ces statuts ont l’avantage de se coupler efficacement avec la Loi Bouvard.

Celle-ci permet au gouvernement d’accroître le nombre de locations pour les résidences dédiées à des personnages âgées ou des handicapés. Ce dispositif donne accès à une location dans le cadre d’une résidence de tourisme ou d’affaires. Il suffit d’identifier ses besoins pour trouver la technique la plus adaptée. L’investissement locatif dans le neuf a aussi la particularité d’être compatible avec le démembrement de propriété. L’avantage fiscal est confortable, mais il n’y a surtout aucune gestion pour le propriétaire puisque l’usufruit prendra tout en charge.

L’investissement dans l’ancien

Si certains investisseurs focalisent leur attention sur les constructions et les différents programmes déployés par la commune, d’autres ont un intérêt particulier pour les vieilles pierres. Le gouvernement peut rafraîchir quelque peu le patrimoine français. Dans tous les cas, les acquéreurs devront intégrer dans leur calcul le coût de la rénovation. Il demande parfois une attention particulière qui n’est pas au rendez-vous avec les acquisitions neuves. Le plaisir du patrimoine n’est pas le même puisque des immeubles ou des maisons ont un véritable cachet.

Nombreux sont ceux qui insistent sur la valeur refuge de ce secteur. Le gouvernement a facilité les acquisitions avec la Loi Monuments Historiques. Elle est en vigueur uniquement pour les logements classés. Dans un registre similaire, l’État a déployé le secteur sauvegardé ou les ZPPAUP, ce sont des zones dont le patrimoine nécessite une protection. La Loi Malraux est parfaite pour ce genre de projet qui nécessitera tout de même un accompagnement par un architecte des Bâtiments de France.

Investir dans les DOM-TOM

Si des investisseurs se focalisent sur les biens immobiliers répertoriés dans la métropole, d’autres se dirigent vers les Départements et les Territoires d’Outre-Mer. La pénurie de logements est tellement forte que le gouvernement a décidé d’offrir des avantages fiscaux beaucoup plus intéressants que ceux visibles en France métropolitaine. Ces différentes zones ont la particularité d’attirer des tourismes, la location sera donc rapidement rentabilisée notamment lorsque l’on sait que certains touristes ont tendance à habiter sur leur lieu de vacances.

Les investisseurs ont à leur disposition la Loi Girardin qui devrait être en vigueur jusqu’en 2020. Avec une rentabilité de l’ordre de 4%, il est possible d’espérer une réduction susceptible d’atteindre 48%. Le gouvernement a également développé une version spécifique de la Loi Pinel pour l’Outre-Mer. L’avantage fiscal sera au maximum de 32% pour une durée de détention de 12 ans. Le dispositif du déficit foncier est en vigueur pour l’Outre-Mer puisqu’il est compatible avec plusieurs aides dont le montant pourra atteindre 18 000 euros.

L’investissement immobilier via une SCI

Des contribuables souhaitent parfois se rassembler pour acquérir, gérer et exploiter des biens immobiliers. Ils construisent une société civile immobilière qui doit au minimum rassembler deux actionnaires. Le pourcentage de possession est calculé en fonction de celui identifié pour le nombre de parts. C’est une méthode efficace pour réduire au maximum le montant d’une acquisition, car il sera possible de choisir ce procédé pour un appartement ou un bâtiment entier. Par contre, il est important de noter que la défiscalisation est possible avec la Loi Pinel, mais ce ne sera pas le cas pour la Loi Bouvard.

Une SCI devra gérer les loyers d’une location du ou des biens, le montant sera alors réparti entre tous les actionnaires en fonction de leur quote-part. En matière de fiscalisation, il suffira de les déclarer comme des revenus locatifs, mais une base imposable sera au rendez-vous. Ce dispositif offre aux revenus modestes une possibilité de devenir propriétaire tout en bénéficiant d’un avantage fiscal confortable.