La loi ZRR Demessine est un ancien dispositif de défiscalisation qui n’existe plus depuis janvier 2011. Elle a pourtant permis à de nombreux Français d’économiser beaucoup d’argent et a inspiré beaucoup de dispositifs récents. Retour, donc, sur les grandes lignes de cette loi.

Le fonctionnement de la loi ZRR Demessine

La loi Demessine tient, évidemment, son nom de l’homme politique qui en avait porté le projet. Elle s’applique aux investissements immobiliers en résidence de tourisme dans une Zone de Revitalisation Rurale, ou ZRR. C’est-à-dire que la loi prévoyait une réduction d’impôts pour les particuliers qui investissaient dans une résidence secondaire dans des zones définies. Ce dispositif ZRR Demessine permettait aux particuliers qui investissaient de récupérer, sous certaines conditions, jusqu’à 25% de leur investissement en crédit d’impôt. Ils pouvaient même, dans certains cas, réclamer un remboursement de la TVA perçue sur leur achat. Évidemment, la première condition était d’investir dans une zone rurale qui avait été déclarée ZRR par la loi n° 2005-157 du 23 février 2005. Une fois que le particulier voulant réaliser un investissement avait trouvé une ZRR qui l’intéressait, il devait y trouver une résidence de tourisme et s’engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence. Ce dispositif Demessine avait pour but de revitaliser certaines zones en incitant à l’investissement locatif et en stimulant ainsi leur développement touristique.

Défiscalisation et investissement dans le tourisme, quel profil d’investisseur ?

Cette loi Demessine n’avait pas été rédigée et mise en place au hasard. Elle ciblait assez précisément un profil d’investisseur très répandu en France : celui des ménages de la classe moyenne, moyennement imposés donc, peu rassurés à l’idée de réaliser un investissement immobilier dans une résidence secondaire, mais qui souhaiteraient tout de même placer un peu de leur argent dans la pierre. Effectivement, ce dispositif de défiscalisation avait su les convaincre. La possibilité de financer son investissement avec des réductions d’impôts significatives sur les six années suivantes, accompagnée de la tranquillité de jouir d’un bail locatif confié à l’exploitant de la résidence et la possibilité de jouir du bien quelques semaines par an, avait convaincu de nombreux Français. À l’issue de ces neuf années de bail locatif confié à l’exploitant de la résidence touristique, de nombreux investisseurs ont même choisi de renouveler le bail. En effet, ils avaient été convaincus par les revenus supplémentaires que cela leur accordait et la possibilité de jouir tout de même de leur bien quelques semaines par an. Une opération aux nombreux bénéfices pour des ménages souvent frileux devant des investissements plus risqués.

Liste des types d’investissements

Dans le cadre de son objectif de revitalisation de certaines zones rurales, la loi Demessine ne concernait que les logements neufs ou achetés sur plan et en voie de construction. L’objectif était donc de relancer le marché de l’immobilier et du tourisme en incitant et en aidant certaines régions à se doter des infrastructures nécessaires à l’accueil des touristes. Certaines exceptions à l’obligation d’investir dans une ZRR existaient malgré tout. Effectivement, une liste de certaines zones (dites concernées par l’objectif n° 2 prévu à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999) du territoire français, prévoyait les mêmes avantages que les ZRR. Exception faites des communes situées dans des agglomérations de plus de cinq mille habitants. De même, il était possible de bénéficier des mêmes avantages dans le cadre de la construction d’une nouvelle commune. Certaines autres exceptions prévoyaient également d’appliquer le dispositif Demessine sur des logements non pas neufs, mais réhabilités. Les réductions d’impôts étaient alors un peu moins grandes, mais tout de même conséquentes.

Quelques obligations d’investissement à respecter

Évidemment, un tel dispositif, aussi avantageux pour les particuliers qui en ont bénéficié, n’allait pas sans certaines obligations pour l’investisseur. Nous vous avons déjà parlé de l’obligation de louer son logement nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence touristique, mais il existait aussi certaines obligations liées à l’implication dans l’économie locale. Par exemple, en cas de déficit de logement à destination des saisonniers dont l’activité est liée à l’économie du tourisme, le gérant de la résidence et, donc, les investisseurs, s’engageait à mettre à disposition leurs logements pour accueillir cette main-d’œuvre nécessaire à des tarifs fixés par la commune. Il n’était donc pas question pour les investisseurs de se soustraire à l’objectif premier de ce dispositif : revitaliser les zones rurales et touristiques.

Quel avenir pour les dispositifs de défiscalisation ?

Depuis l’arrêt de la loi ZRR-Demessine, il y a maintenant un peu plus de sept ans, d’autres dispositifs de défiscalisation ont pris la relève pour tenter de stimuler certaines régions. On a récemment beaucoup entendu parler de la loi Pinel qui incite les investisseurs à placer leur argent dans des logements neufs construits dans des zones dites difficiles et à les louer pendant au moins six ans. De même, depuis 2003, la loi Girardin encourage très largement les investissements dans les DOM-TOM en ciblant spécifiquement les zones locales qui nécessitent le plus d’investissements immobiliers et locatifs. Face au succès qu’il semble avoir rencontré, ce dispositif Girardin a même été prolongé jusqu’en 2020. Ces dispositifs de défiscalisation sont donc nombreux et ne cessent de se multiplier. Ils font le bonheur de nombreux investisseurs, mais sont également vivement critiqués par certains qui n’y voient qu’une autre occasion d’offrir aux personnes aisées l’opportunité d’agrandir encore leur patrimoine. Certains préféreraient voir des mesures visant à aider les plus démunis à accéder à la propriété, plutôt que de les maintenir dans un état de dépendance vis-à-vis des investisseurs.